|
|
不動産の購入売却について |
「不動産全般の買い方・売り方」
自身のライフスタイルを考える
不動産を購入する。
まず、購入に対してメリットがあるか。
よくよく考えた結果、結局賃貸住宅のほうが良かった。となる場合があります。
なぜ今購入なのか。もういちどよく考えてみましょう。
この先一生、賃貸で過ごすか、今すぐ買わなくてはいけないなんてその人自身も判らない事です。
人生は山あり谷あり。
今年良くても来年どうなるかわかりません。
住宅ローンを３０年も３５年も長く組めない、と考える人もいれば、年をとってから大家さんに気を使って毎月毎月高い家賃を払うのはいやだ！と考える人もいます。
最近は家賃を払うよりも住宅ローンを返済する方が､出費が低いと考え､購入される方が増えました。
けれども、今まで日銀の低金利による恩恵を受けてきた銀行は「量的緩和解除」という金利上昇のお墨付きを頂き、他行の動向を注視しながら「いつ、ローン金利を上げてやろうかと時期を見計らっております。今すぐに基準金利２．３７５％が上がるとは考えられませんが、２〜３年後にはどうなるか分かりません。
どちらが良いのでしょう。
それは、あなたが決めることなのです。
よく週刊誌などで「賃貸派」「購入派」などと試算表を作り、トータル「＊＊派」の方がこれこれ有利、なんてやっていますが、この計算は「自分の死亡時期」や「将来の家族人数」その他、不確定要素がありすぎて判るわけはありません。
まずは自分の将来設計をしっかりと想像することができる人だけが「うっすら」と見えてきます。
大体、この時期に結婚し、子供は何人くらい、もしかしたら母親と同居しなければならないかもしれません。１０年後には給料がこの程度にはなっているかもしれないが、もしかしたら独立しているかも。だって、今いる会社は退職金をカットするかもしれないから。・・・・・。なんて。
自分の健康に余り自信のない人(成人病予備軍が多い日本では)は、早めに住宅ローンの「団体生命保険」が効くうちに買おうと思う人もいます。これは、万が一債務者が死亡した場合、残りの残債を保険で支払ってくれるもので、夫婦での【個別債務】でない限り、残った家族はその後、住宅ローンを支払う事はありません。最近では３大・成人病に（ガン・脳卒中・急性心筋梗塞）にかかったらローンを肩代わり！などという住宅ローンもあります。
世の奥様は、この理由により「早く、家を買おうよ！」とせがむ方が多いようです。でも、一般の生命保険料と家賃を払った方が安い場合もありますが、あまり深く比較したりしません。
不動産業者はそんなことを指摘しません。
家賃は捨て金だと思う人が多いようです。
でも、３０年の住宅ローン金利（最初の１０年位は特に）も銀行の利益として確実に捨て金です。（その捨て金、金額も増えつつあります）
返済金額が一定な【定額返済】（元金均等返済）は、計画は立てやすいのですが､返済初期から金額がかさみます。
１０年くらいで買い換えようか、と考えていると、思いのほか元金が減っていないので、かなりの自己資金が必要になる場合があります。
また、何かしらの事情で売却して借金を返済しようと思ったら思いのほか安く、売っても返済できない！などという状況になる場合があります。
そのような事は､こちらから訊ねないと銀行員さんも不動産業者も教えてくれません。
自分で調査し判断しなければ誰も教えてくれないのです。
この町に一生住むか。
家族は何人くらい必要か。
収入は将来に向けて安定しているか。
退職金はあるか。
適当な賃貸住宅は少ないか。
自己資金はあるか。
そして一番大事なのが、
今、購入するに値する不動産が存在するか。
です。
これが無ければ、気に入らなくてもずっと賃貸住宅に住むべきなのです。
「資金計画・価格査定」
購入価格
まず購入金額です。
これは不変的なものと思われますが、意外に「私はいくらくらいのものが買えるのでしょう」と言う質問が多いです。
一般的に不動産業者や金融機関に訊ねると、年収の３５％位（中には４０％と言う）を返済上限金額とお考え下さい、という答えが帰ってきます。
これは、仮に年収が６００万円(税込)の方がその３５％まで年間、住宅ローンの返済に充当しても大丈夫。と言う意味で、つまり
６００万円×３５％÷１２ヶ月＝１７５，０００円／月額返済可能金額(ボーナス加算なし)これくらいのローンを組むと朝ご飯のおかずは、かなりの頻度で「納豆だけ」となります。
比較的、購買者に対して良心的な住宅雑誌などでも、２０〜２５％を目安にと書いています。
最も大事なことは「自分はいくらならば楽に返済できるか」あるいは「叩き売ってもこの程度の借入金ならば返済できる」借金をするべきなのです。
しかし、信念を持って必ず返済できると決意し、子供は育てない、旅行やファッションも我慢する、納豆が好き！
という方はそれなりの対価に見合った不動産が出てくれば購入するとよいのです。
つまり、自身で解った上で判断しているかどうか、が大事なのです。
売却価格
不動産の値段は？？？です。
隣同士の土地やマンションでも価格に差が出ます。
売却時期、面積の広い・狭い。
販売方法（いつまでに売りたいか）などの要素により価格は変わってきます。
なぜ売りたいか？売却してどうするのか？を良く考え、状況に応じて判断します。
価格の査定というのはどの不動産会社も【無料にて】行っておりますが、これは有料で行うには不動産鑑定の免許が必要だからです。
不動産の価格を判定するには
比較批准方式
原価積算方式
収益還元方式
というのが原則で、私どもではオリジナルで「イメージ顧客逆算方式」というものを取り入れております。まったく違う方向から複合的に上限・下限の価格を出し、ちょうど中心あたりの価格が予想成約価格となり、上限を成約価格上限とし、最低価格をこれ以上下げる必要はない価格と設定します。
売主様にはご自身の状況に応じてこの中から選択していただきます。
あるいは「考えられないくらい高い」金額でも一応は売りに出してみます。なぜなら、最高の価格査定は「実際に売りに出してみる」のが一番ハッキリするからです。しかし、売主様が本当の価格根拠を知っていてそうするのと、知らないで売りに出すのとでは、今後の計画の立て方が違ってきます。そのための情報ツールとして、弊社では売却前に本当の価格根拠を知ってもらうことにしております。
正確な査定（の根拠）を提供できない不動産会社は売却依頼の相手としては避けるべきでしょう。
購入・売却時期計画
思い立ったが吉日。
昨日まで《不動産を買おう》なんて考えもしなかった方が突然「購入したほうがいいんじゃないか？」と思い始めることがあります。
今の家賃を払い続けると年間○○○万円になるなら、・・・んんっ？買えるかも。
それに、若いうちに住宅ローンを組んでおかないと、年をとってからは返済できないかな？・・。と不安に思うことがあります。
友人が購入したマンションを自慢され、誘発されたり。（でも、設計は姉歯だったりして。）不動産の購入動機は人それぞれです。
必ず買わなければいけない方。良いものがあれば、考えようと思っている人。自宅用。事業用。投資用。用途もいろいろです。
購入時期は、結婚・入学・就職・転勤等など、入居時期がハッキリしている方を除いては「良いものが見つかれば」と考えるのが普通でしょう。
土地を購入して建物を建てる場合は最低でも１年前から。
マンションや戸建の場合は、金融機関の融資実行やリフォーム期間を考慮して。
前にも書きましたが、『購入する』と決めたら、
１．地域 ２．個別要素の比較 ３．物件調査
１．どの地域・沿線に購入するか、我慢できるぎりぎりの範囲を決める。
都心から離れれば離れるほど価格は安くなり（一部例外有り）。駅から遠いほど安くなります。
２．マンションの買い方、一戸建の買い方、土地の買い方、のページにある個別要素の比較です。
絶対条件は何か、自分自身で把握しましょう。
３．何も専門知識を勉強して、自分で調べることではありません。
信頼できるプロの不動産屋さんに確認してもらえばよいのです。
市場調査、状態を把握
今、希望の地域に、希望の物件が果たして存在しえるのか。魚のいない所に「撒餌さ」をしても魚は釣れません。港区南青山に２ＬＤＫの築浅マンションが１，５００万円で有るわけないのです。
でも、仮に三軒茶屋に２ＬＤＫで築２０年３，５００万円程度ならば可能性は充分にあります。けれどそのくらいの物件が１〜２件しかない時期と、１０件以上出揃う時期があります。価格交渉など、買主にとって購入しやすい時期は、もちろん後者となります。
不動産会社の選別
知識や経験がある。というのは最低当たり前のことで、いかに信頼と尊敬の対象になる営業マンがいるかどうかが不動産会社選びのポイントとなります。結局はその人間性といえますね。何事も。
今後の動向を考える
今の時期に気になるのは、やはり金利でしょう。（平成１８年４月現在）
銀行は今後、長期の住宅ローン金利を上げていき、小刻みに（他行の様子をみながら）短期の固定金利（人気商品）も上げにくると予想します。ただし、消費税の利率を上げる話が聞こえてきたら慎重に行動いたしましょう。私の経験では、消費税導入時、あるいは３％から５％に引き上げたときに、かなりの駆け込み需要があり、購入顧客の先需要を「早食い」したような環境になり、導入後はニーズが激減しました。価格がその後下落に転じたのは言うまでもありません。
今の景気動向は企業中心に判断がなされ、確かに雇用や設備投資は「バブル経済」時並に回復し、鉄鋼・電気・証券・ＩＴ関係の企業も「バブル経済」を超える増収を見込むと発表されております。しかし、はたして一般国民がその恩恵を受けているとは、まったく感じられません。日本でアメリカ並みの二極化傾向（金持ち・貧乏の差が激しい）になるには国民性があまりにも違いすぎ、浸透はし辛いと感じます。政府も二極化！二極化！と叫びすぎた感もあります。その証拠に家賃は上がっていません。一部のテナントビルや限定地域の店舗賃料などは上がっておりますが、世田谷区、目黒区、杉並区、など私どもの商圏に関して、賃料はまだ下がり傾向です。
不動産を小口販売し、投資家を募り運用収益を配当するファンドやリートなど、金利や賃料、管理能力で著しく運営影響のある業態も最近、行政指導などが入り、今後の運営に影を出し始めました。
私は不動産の評価（価値）はその用途に応じて収益性が健全であることと、一般の購買顧客層の８０％程度を占める方々が考える資金計画によって判断されるべきと考えます。
最近の土地（不動産）の値上がりにはそのような背景は見えません。
|
|
