カリフォルニアの南部。メキシコとの国境に位置し、アメリカの３大リゾート地として、ハワイ・ラスベガスと並びます。
サンディエゴ渡航記
想像以上に広い。そして美しく、楽しい街。
出かけた時期の４月上旬は、既に昼間は「泳げる」ほどに気候が暖かい。はずだったが、滞在中、暑いと感じたのは２度ほど。朝晩はかなり冷え込み、同時期の日本と同じくらいのときも有った。空気は乾燥しており、夏も気温の割に快適に過ごせるそうだ。冬も暖かく、エアコンはあまり使わないようです。
海の近くに「シーワールド」
（かなり広く、水族館やショーブース、遊園地などの複合テーマパーク）が有り、スタジアム（メジャー野球のパドレスと、フットボールのチャージャーズが本拠地）や、全米第２位（１位はセントラルパーク）の広さを誇る国立公園バルボアパーク内には動物園もある。独特な雰囲気の「オールドタウン」は隣接するメキシコの料理や産業品を中心に、昔からの家屋も展示されている。美味しく、美しく、珍しく、安く。お土産を買うにはお奨めです。
他にも多数の公園、ゴルフ場が点在し、整備された都市計画に環境配備が行き届いている。
空港から近く（中心地、ダウンタウンから車で３～４分程度）ハワイやラスベガスと並ぶアメリカ３大リゾート地だけ有って、街並みは計算されていて美しい。
ショピングセンターや行列のできるレストランも多数で、住んでも、観光でも満足できる街である。
日本の地域に当てはめる事は少し無理があるが、あえて言えば、軽井沢に熱海、舞浜とお台場、沖縄とたまプラーザを併せたような・・？・・感じだろうか・・ちょっと違うか？
比較的治安は良い。２００ｋｍほど離れたロサンジェルスに比べると。夜、日本人がアベックで「ふらふら」歩いているのが見えた。それでも油断は出来ないが・・・。アメリカの他の州から、この地に引っ越すと言うと「うらやましい」と言われるそうだ。
リゾート客が多いからか、ホテル近くのａｍｐｍコンビニ店員の態度が悪かった。携帯メールを見ながら物を売るな。（こいつだけではなかった）
レストランや酒屋さん（お得意さんになったからか）、タクシーの運転手、ホテルの従業員達、町を歩くおばさん、ショッピングセンターの店員などは普通に親切だった。こちらが笑うと向こうも笑う（当たり前か）。
外国人には移動が難しい。ハワイと違って英語は必須！（これも当たり前）
ロサンジェルスからだと、乗り換えて飛行機か、「トロリー」という電車がある。車は時間によっては渋滞する。なんせ車社会なので、バスを利用するのは観光客か低所得者達らしい。タクシーは１回だけ遠回りされ料金が高かった。シーワールドまで、行きは８ドル、帰りは１３ドルだった。（タクシー利用は５回）
ダウンタウンと言うのは「官庁やホテル、ショッピングセンターなど」が立ち並ぶ、市街の中心部を指すらしい。まったく知りませんでした。
この中心市街も海に面しており、美しいヨットハ－バーを見ながら、お洒落にイタリアンなどを食べる（あまり料理は美味しくなかったが）事もできる。
ショッピングセンターは広い。迷子になり、とんでもない所から出てきたり、何度も同じ所を通過したりした。５階建てだが上階の店舗は空室も何軒かあった。平日の午前中はさすがに閑散としている。午後は徐々に混みあって来た。
不動産としてこの街を見ると、「完成された印象」を受ける。
地域全体的に大型開発から２０数年程度しか経過していないのか、めちゃめちゃ古い建物はあまり見ない。勿論、日本のように「狭い道路、悪い地形」なども見当たらない。
商業地と住宅地は完全に分けられている。（観光商業地には一部住居も混じっていたが）「住商混在地」と云うものはむしろ、日本独特なものかもしれない。
サンディエゴの不動産（住居）価値のポイントは、ズバリ、眺望・治安・フリーウェイのアクセスだ。
車でフリーウェイを移動していると小山の頂きや傾斜地の上、海辺に面した（俗に言う「オーシャンビュー」）など、見晴らしの良い所は不便だろうが、自転車は無理だろうが（自転車は殆ど見かけない）高級住宅街になる。
ラ・ホーヤ市はサンディエゴ郡の中で北部の海側で高級リゾート住宅が立ち並ぶ。
頂上には、サンディエゴ・太平洋・メキシコ・内陸部まで３６０度の眺望が見渡せるパークがあります。傾斜地には数億もする豪邸が立ち並ぶ。海岸にはマドンナ定宿のホテル、自然生息するアザラシのコロニーを観察できるビーチもある。
一般住宅では、家の形。つまり間取、屋根・外壁・ガレージの形状・色彩等はできるだけ統一され、コミュニティー（同区画内）は見事に統一され「同じ家」に見える。印象として、派手さはなく、落ち着いた色。ベージュかグレーが中心で、どこかイタリアを思わせる。この地域内にも「散歩道」に面する。とか、建物のメンテナンス状態、庭の手入れ状態（荒れていると周りから怒られるらしい）などで、売買の価格が変動する。
分譲のコンドミニアムを見に行った。
このコンドミニアムは日本の「長屋式住宅」に似ている。木造のマンションのような物だ。
ダウンタウンから約１０ｋｍ、スパーマーケットが近く、フリーウェイの利用もしやすく、バルボア・アベニューに近い分譲地。
隣と壁面がくっついているもの、上下（２階建てが多い）で分かれているもの、等、形状はある程度統一されてはいるが、間取はばらばらだ。古い建物をリノベーション（壁・柱以外を改築したもの）している。
スタジオタイプ（クローゼットの付いた１Ｋタイプ：約５８㎡から）、１ベットルーム（１ＳＬＤＫタイプ：約７２㎡から）、２ベットルーム（２ＬＤＫ２バスルーム：約８６㎡から）、３ベットルーム（３ＬＤＫ２バルルーム：約９５㎡から）を見た。
笑ったのは、１Ｋも３ＬＤＫもキッチンの大きさは一緒だった。どでかい。（１Ｋにしては）オーブン・レンジ・コンロ・冷蔵庫・洗濯乾燥機は標準装備だ。１階はフローリング、２階はジュータンのパターンが多い、木造（２×４工法）だからか。素晴らしいリノベーション施行技術だが、見えないところは適当に手を抜いている。（これは日本も多い）
世帯数３３４戸の内、２０６戸と、２ＬＤＫが圧倒的に多い。敷地内にはプールが３箇所、ジャグジースパ１箇所、フィットネスルーム１箇所、バーベキューガーデン１箇所。駐車場は勿論完備だ。
管理費は月額、１５１＄～２４２$。世田谷区のマンションと同じ水準です。（修繕積立費など込み）
この不動産をどうやって購入するか。
まず、日本国内の外国人が購入する際、自己資金が増えます。およそ２５%から３０%が必要となります。
新築分譲の購入融資は、物件ごとにタイアップした金融機関が提携しており（これは日本も同じです）金利やその他の条件など、属性（収入や頭金の額）に応じて変動する。このあたりも日本と変わらない。
金利は日本より高く、一般的に５～７%（平成２１年４月現在）但し、「ペイバック」というシステムにより金利を低く設定する方法もある。簡単に言うと分譲会社が金利を「買う」のだ。その他、金融機関が諸費用を肩代わりする、などの「裏技」も多い。新築であっても中古と同じで「価格交渉」も可能性がある。
基本的に米国居住者であれば最低１０％の自己資金が有れば自己居住用不動産購入が可能である。諸費用はおおよそ２．５％～３％プラス。非居住者（他国者）は３０％＋諸費用が必要。
事前に融資承諾を融資ブローカーから承認されている方が、「オファー」条件を通しやすいのは日本と同じだ。
アメリカ不動産を購入する場合、注意が必要なのは税務に付いての知識だ。両国の税務知識に精通する計理士さんを確保するのは大変です。（ご参照ください：今泉公認会計事務所）とにかく複雑。
たとえば、カリフォルニア州と他州との場合、内容は異なる。
ネット（経費を計上して利益に対する課税：要申告）税と、源泉（とにかく３０％：賃貸収入の）式の二つに分かれる。個人と法人にとっても当然、受ける税率は変化する。有効な「裏技」もあるようだが、お奨めかどうかは「？」。インターナショナルで税の徴収システムは健在のようだ。
アメリカと日本でダブル課税される事は普通無く、万が一そのような場合は日本で還付手続きが可能です。
アメリカと日本の相違点。不動産に対する考え方
アメリカの不動産に対する考え方。
ドライ。
よく言えば、冷静、合理的。
悪く言えば、情緒が無い。
居住用であっても投資的な見方をする。建物をリモデル（改装）する事により、外観内装価値あるものにし、古いままの物件よりも必要以上に高値で売却する努力をする。治安や学校教育の高低に価格の大きな中心部分を設定し、眺望などの付加価値を重視する。
反面、州によっては、産業の隆盛も激しく、最近まで人気の無かったエリア（○○○街など）。金融機関の融資制限があり、治安が悪く、賃料が低く、学校や施設設備の貧弱な地域でも、逆に今後の動向、制度の変更などを予測・見越した上で、先行投資を行い、インカム、キャピタル双方からの投資効率を上げるノウハウも確立されてきました。日本でもこのような「化ける不動産」的な先行投資は地方でも見られますが、いかんせん広い国土と車社会の背景もあり、どこにどのような変化にとんだ地域があるのか。外部からは見当も付きません。「詐欺的」な開発予測。制度の変更も「決定事項」で無い場合、大いにリスクもある話なので、それなりに覚悟は必要です。
賃貸需要はどうか。
サブプライムから始った不動産不況は一応の治まりを見せている。これは一部の話だ。いまだに、低所得者の不動産融資に影響が出ている。つまり購入できない⇒賃貸で借りる。という図式が出来上がり、賃貸需要は堅調だ。相変わらず移民の流入数（主にヒスパニック）は多く、海外からの企業・工場の誘致が堅調で、従業員の住居確保は課題問題になってくる。
今までのアメリカ金融政策を顧みると、このような場合、「力技のインフレ傾向」を作り出す国力があり、他国に（日本・欧州など）しわ寄せを与えつつ、ソフトランディングで混乱を押さえるためには、金利調整を行い、インフレに移行するものと予想される。
オバマ政権では強烈なインフラ整備を目的とした、公共事業に今後の不動産国内需要を模索し、雇用促進と益々の外国人雇用を高め、国内総生産の上昇を見込むと考えられる。自動車は中心から外れる。とは言わないが、現在の鉄道整備は確かに遅れている。
このあたりは既に整備が過剰な日本には真似が出来ない（理論が通じない）政策だ。今後の外交努力は大事です。
「そのうち、又不動産価格は上昇する」
と言うのが、大方のアメリカ不動産業者の予測だ。
少なくとも大きな相違点は、土地の依存度が少ない事が上げられます。
日本のように、地形や接道条件が大幅に異なる事による、格差はあまり見られません。所有権境の境界確定（標示は無い）も大らかです。官地と民地の境界境も標示は無く、以外にアバウトである。
宅地分譲＝整地区画整理であり、完成された都市計画の元、条件には大きな較差は発生しない。故に土地のみに対する評価との観念は少なく、建物一体として価額の形成が存する。土地に対する建築確認は日本のような一定期間内に許可を行なうシステムではなく、日本と違って、その都度、状況に鑑み、許可が下りる。そのため、建築に着手する時期が大幅に変動する事も多い。投資用建物を建築する場合、賃料収入の開始は死活問題だ。大幅に遅延した場合の事業主保護は考えない方がよいようだ。
融資を伴わないで購入できる財産家や大手開発業者が将来の投資も含めて更地を購入する事もあるが、１０年～２０年単位の投資となる。人口増加・企業誘致にしたがって、徐々に住宅化、商業地化される「荒野」を気長に持っておく。日本の投資家では考えられない。
建物の耐用年数やリノベーション技術が高い、この地域（シロアリはいるが乾燥地域のためあまり増殖しない）では殆どの不動産が土地建物となる。
日本人がサンディエゴに不動産を購入する場合、一般的な価値観とは別に日本人用スーパーマーケットが近くにあるかどうか。が不可欠な要素として大きく関わってくる。
現地の食事も非常に美味しいのだが、やっぱり恋しくなるのが、うどんやカレーライス。三省堂書店などの情報。その中で日本人コミュニティーも発生する。
購入者自身が居住する目的でなくても、賃貸に提供する相手は圧倒的に日本人だからです。
治安にも連携するが、学校の良し悪しについては、米国人はもとより、米国に駐在する他国人にとっても大きな問題だ。サンディエゴでは（この地域以外も？）固定資産税は学校教育費（公立学校）に大きく繋がっている。要は、固定資産税が高い所は学校施設・教師の質などに影響してくる。故に、子供を育てる親は固定資産税の高額な所に住みたがる。
維持費が高いからといって、低額な地域には引っ越さない。このシステムは独自の価値観が「あって当たり前」の（国籍集合体の）国だから受け入れられると思う。
日本では「教育の公平さ」を盾に、大いに反発が起こるだろう。実際には、有名な公立学校には無理やり「住民票」を存在させ、「越境してまで」通わせる地域も多い。無論、不動産価格も高い。しかし、高い不動産の納税金は直接教育費には連動しない。
交通アクセスがよく（フリーウェイが便利）、ダウンタウンから北に車で２０分程度。治安がよく、日本人ショッピングセンターがあり、学校施設が充実され、公園環境も多い「ＴＵＣ」という地域がある。
高級住宅街では無いが、「住みやすさ」的には「ラ・トゥーヤ」「コロナド」「サンタフェ」などの有名地よりも上です。日本人にも、とても人気があります。
ダウンタウンから車で南側、つまりメキシコに約２５～３０分ほど向かい、国境境に近い地域で「ティファナ」と呼ばれるところがある。
広がる広大な敷地は無限の宅地供給を想わせる。メキシコ国内やこの、国境境地域には海外からの工場・倉庫などが誘致され、そこに通う社員の住宅などが続々建築されている。
新しく開発分譲された新築戸建を見に行った。約７０棟のコミュニティーで、小高い丘の上からは遠くに海が見え、一応「オーシャンビュ－」と謳われている。１区画当りおよそ７０坪～１００坪程度の敷地に約５０坪の３ＳＬＤＫ。約６５坪の４ＳＬＤＫ。（約８０坪の５ＳＬＤＫ位まで。
建物や間取・設備は素晴らしく、景色もよい。しかし、近くのスーパーマーケットは新しく出来た１軒だけ。コミュニティー以外には公園も無く、治安も悪そうだ。現在、周辺には多数のコンドミニアム、商業施設が建てられているが、売れ行きは相変わらず、不調だ。
投資不動産としては甚だ不安な地域であります。将来は判りませんが。
不動産管理について
アセットマネージメントと言うのは、賃料上昇、価格上昇が安定的、あるいは、急激に変化する可能性のある不動産を探し、企画・融資・購入手続き・立ち退き及び、リノベーション（根本改築）を行い、その後、賃貸管理（入居者募集・設備や収入管理、退去管理）を経て、最終的に売却までをプロデュースする。
その中で、マネージャーは個別の提携をし、（つまり下請け）個々の作業を委託する。基本的な内容は日本の総合不動産運用企業と変わらない。彼らは得られる賃金、差益などから報酬を得る。およそ、その金額は賃料の５～６％（最低レベル）に＋ボーナスフィーというものが必要だ。これはテナント相手の提案や（最も高い賃料を得るためには）方向分析などの相談をした上で決める。最初にかなり細かい「収支明細」を計画し、当然毎月の「収支報告書」がメールなどで送られてくる。当然売買などは売却価格の６％が基本で、売主の全額負担である。
この他、小規模のプロパティマネージャーに管理を依頼する事もできるが、遠く太平洋を隔てて、不動産投資を行なう場合、「総合的に判断」できる会社を選ぶ、のは多少のフィーを負担してもその方が安心です。でも、キャシュフローを増やしたい場合。小規模でも、ある程度小回りが効いて、信頼できる管理会社に委託することができれば、ランニングコストは押さえられる。これも、日本と同じです。
アメリカ不動産購入。
アメリカ不動産投資。
まだまだ、研究が必要です。
