下馬４丁目売り地
６，８００万円
住所：世田谷区下馬４丁目
東横線「学芸大学」駅徒歩１３分
田園都市線「三軒茶屋」駅徒歩１４分
ちょうど２路線の中間くらいに位置し、どちらも徒歩ではいささか距離があります。
土地面積：１１８．７３㎡（３５．９１坪）
第一種低層住居専用地域
建ぺい率６０％ 容積率１５０％
第一種高度地区 準防火地域
北西側幅員約４ｍ私道（位置指定道路）に約９．６ｍ接道
現況：古屋（アパート）有り 引渡し：相談
＜地型図＞
土地の形は比較的綺麗です。
前面道路は奥に進むと突き当たりとなっています。
本物件の前は幅員４ｍを確保できていますが、手前の家がセットバックしていないので、幅の大きな車は進入できないかもしれません。
道路が若干弱いこと＋駅から遠いこともあり、坪単価は約１８９万円と少し控えめになっています。
明薬通りから一本裏手に入ったところに位置しているので、静かで環境はとても良いと思います。
但し、商業施設が近くにはないので、生活の便では若干劣ることは否めないと思います。
整形地と価格にこだわる方は、ご検討いかがでしょうか。
①若林５丁目の超築浅中古戸建
価格：６，５８０万円
まだ築１年程度なので、ぴかぴかで、ほぼ新築に近い状態です。
世田谷線「若林」駅徒歩５分
平成２１年５月築
木・鉄筋コンクリート造地下１階付２階建
延床面積：９７．７０㎡（車庫部分１６．５６㎡含む）
土地権利：所有権
敷地面積：７０．１０㎡
第一種低層住居専用地域
建ぺい率６０％ 容積率１５０％
南西側幅員約４ｍ公道
＜間取図＞
間仕切りの造作で部屋数を増やすことができます。
床暖房・浴室乾燥・食洗機・IHクッキングヒーター等設備も充実です。
ご覧のとおり、前面道路は車の往来はあまりありません。
南側が道路なので日当りも良さそうです。
②若林２丁目の借地権の中古戸建
価格：４，９８０万円
地代は月額１０，４２７円です。
土地の固定資産税が必要ないことを考えれば、まあまあの地代ではないでしょうか。
田園都市線「三軒茶屋」駅徒歩６分
平成１７年２月築
木造３階建（１LDK）
延床面積：８４．０４㎡（車庫部分１５．２０㎡含む）
土地権利：旧法賃借権（新規２０年）
敷地面積：４８．４０㎡
第一種住居地域
建ぺい率６０％ 容積率２００％
東側幅員約５．４５ｍ公道
＜間取図＞
間取りは個性的で、ファミリータイプとは言えないかもしれません。
物件の対面は緑道なので、開放感があります。
前面道路も一方通行にしては余裕があります。（手前は狭いですが、この物件の前は広くなっています）
中古マンションを購入しようとしている方は、３０００万円台の中間位の価格帯で探している方が比較的多いので、近い価格帯で全くタイプが違う２物件をご紹介して、その比較をして頂こうと考えました。
①ワールドパレス三軒茶屋
価格：３，３８０万円
所在地：世田谷区太子堂３－２２
田園都市線「三軒茶屋」駅徒歩９分
専有面積：４４．４２㎡ （２ＤＫ）と少しコンパクトです。
ファミリータイプとは言いがたいです。
平成９年５月築（まだ古臭さは感じない築年です）
とはいえ築１３年経っているので、室内はある程度リフォームをかけたほうが良いかもしれません。（この物件は現状のままで販売されています）
鉄筋コンクリート造６階建３階部分
管理費１４，６００円 修繕積立金１０，４３０円
総戸数が２４戸と少ないので、管理費等は少し高めです。
管理は全部委託ですが、巡回管理となっています。
＜間取図＞
専有面積が狭い分、廊下部分を極力少なくして居住空間を確保しています。
角部屋なので全居室に採光が取れています。
こちらの物件は平成９年の築ですが、ペット飼育は不可となっております。（微妙な年代です。ペット飼育可が主流となるのは、もう少しだけ築浅のものからですね。）
②グランドメゾン野沢
価格：３，５８０万円
所在地：世田谷区野沢２丁目
田園都市線「駒沢大学」駅徒歩８分
田園都市線「三軒茶屋」駅徒歩１３分
専有面積：６２．８７㎡（３ＤＫ） ファミリータイプという間取りに該当すると思います。
昭和６０年４月築
管理が良いからか、構造体の部分を除いて、さほど古さは感じません。（さすがに構造体は建築技術の進化と共に変わるので、築年相応ではあります）
室内は新規にフルリフォームしてあります。
鉄骨鉄筋コンクリート造１３階建３階部分
＜間取図＞
主要採光部は２４６とは逆の住宅街を向いているので、バルコニーからの眺めは抜けています。
管理費１２，５４０円 修繕積立金１１，３２０円
こちらの物件は８７戸と規模は大きいですが、やはりある程度年数が経っているマンションは、最近のものと比べ管理費等が少しだけ高いと思います。
管理形態は日勤管理で、管理人さんも熱心で、管理の良さは感じます。
①の物件は当然ですが、この物件もオートロックになっています。
専有部分の給排水管を腐食しにくい新しいものに交換する工事も推奨しており、本物件もリフォームの際に交換を済ませています。
上記①がペット飼育が不可なのに対し、本物件はペット飼育がＯＫです。（この年代のものでは少数派だと思います）
（１）野沢１丁目中古戸建
価格：７，４８０万円
田園都市線「三軒茶屋」駅徒歩１３分
「駒沢大学」駅徒歩１４分
平成１４年８月築 木造２階建
延床面積７７．６３㎡（１ＳＬＤＫ）
敷地面積１２４．９６㎡（３７．８０坪）
第一種低層住居専用地域
建ぺい率６０％ 容積率１５０％
第１種高度地区 準防火地域
北側幅員約３．９ｍ公道
２台分のカースペースがあります。
南側には庭もあり、敷地面積の割には建物が占める割合が少ないのが特徴です。
＜間取図＞
部屋数を造らない、とても個性的な間取りなので、好みが分かれるところです。
お住まい３人以上の家族の方にはリフォームをお薦めします。
周囲は比較的静かです。思っていたよりも道路は窮屈には感じませんでした。
物件の上部には高圧線が通っています。
高圧線の有害・無害については諸説あると思いますが、その判断は最終的にはお客様に委ねるしかないと思います。
（２）下馬４丁目土地
価格：１１，８００万円
東横線「学芸大学」駅徒歩１５分
田園都市線「三軒茶屋」駅徒歩１６分
敷地面積・公募１７３．５４㎡（５２．４９坪） 実測１７４．６６㎡（５２．８３坪）
第一種低層住居専用地域
建ぺい率６０％ 容積率１５０％
第１種高度地区 準防火地域
北西側幅員約６ｍ公道に約７．３９ｍ接道
どの駅からも遠いので、通勤はマイカーという人向けの物件かもしれません。（バス停は比較的近くにあります）
庭には大きな古木等があり、解体費が結構気になるところですが、更地渡しなのでその点では安心できます。
＜地型図＞
隣地の境界は確定済みとなっています。
前の道路は広々としていますが、ほとんど車の往来はありません。
世田谷観音や学芸大学付属高校が近くに有り、緑いっぱいの環境です。（夏はセミの合唱がうるさいくらいです）
駅から遠いが、落ち着いた環境というところが、この物件の売りというところではないでしょうか。
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