2010年8月アーカイブ

同じマンションが複数戸売りに出されることは、さほど珍しくはありませんが、今回ご紹介する物件のように８件も仲介に出ることはめったにありません。

総戸数が３１１戸という大型物件ということもあるのでしょうが、平成２０年１月築という新しさの中で、新築残戸も含めて色々なタイプがこれだけの数売られている状況については、各々の創造におまかせしますが、中古物件の価格設定のサンプルになるかと思い、まとめてHPで紹介してみようと考えたしだいでございます。（比較しやすいように１坪あたりの価格も表示してあります）

グランドヒルズ三軒茶屋ヒルトップガーデン

平成２０年２月築　　総戸数３１１戸　　

鉄筋コンクリート造１３階建　　敷地面積１４０００㎡超

施工会社：竹中工務店

特徴：２４時間有人管理・コンシェルジュサービス・免震構造

①

５階部分　　８１．８２㎡　　居住中

価格：９，９８０万円　　坪単価：４０３．３万円

管理費１９，５０５円　　修繕積立金５，１７０円

②

２階部分　　１０４．３４㎡　　未使用

価格：１２，９００万円　　坪単価：４０８．８万円

管理費２４，３０５円　　修繕積立金６，６００円

③

６階部分　　１３１．８６㎡　　未使用

価格：１９，５００万円　　坪単価：４４８．９万円

管理費３０，３０５円　　修繕積立金８，３４０円

④

７階部分　　１０５．０３㎡　　未使用

価格：１４，５００万円　　坪単価：４５６．４万円

管理費２４，５０５円　　修繕積立金６，６４０円

⑤

５階部分　　７９．５８㎡　　居住中

価格：７，８００万円　　坪単価：３２４．１万円

管理費１９，００５円　　修繕積立金５，０３０円

⑥

１階部分　　７８．３８㎡　　居住中

価格：８，２４０万円　　坪単価：３４７．６万円

管理費１９，００５円　　修繕積立金５，０３０円

⑦

１階部分　　１０４．１８㎡　　居住中

価格：１２，９００万円　　坪単価：４０９．４万円

管理費２４，３０５円　　修繕積立金６，５９０円

⑧

７階部分　　１２５．７２㎡　　未使用

価格：１７，４００万円　　坪単価：４５７．６万円

管理費２９，００５円　　修繕積立金７，９５０円

上記を比較すると、居住中のものと未使用のもので坪単価に顕著な違いを見ることが出来ますが、平成２０年築なので、よほどのことが無い限り、居住中であってもほとんど手を加える必要はないと私は予想します。

新築にこだわらない人ならば、少しでも安いほうが良いに決まってますネ。（新築時の価格は客観的に見ても高いと思う物件ですから...）

最後に、ちなみの中のちなみですが、物件のある土地は小児病院の跡地です。（地元の人で知らない人はいないと思いますが）

（１）太子堂４丁目の中古戸建

価格：４，２００万円

田園都市線「三軒茶屋駅」徒歩３分

昭和５２年９月築

木造２階建（３ＬＤＫ）　　延床面積５８．３２㎡

土地権利：所有権　　敷地面積：７５．８３㎡

第一種住居地域

建ぺい率６０％　　容積率２００％

第２種高度地区　　準防火地域

南側幅員約３．３ｍの私道（４２条２項道路）に約２ｍ接道

昭和５２年築の建物は、内外共にかなり手を入れる必要があるように見受けられました。

耐震工事の必要もあるかもしれません。（少なくとも樹木の伐採はしなければなりません）

その分の費用を考慮すれば、価格以上の金銭的余裕が求められるかもしれません。

＜間取図＞

間取は余分なスペースを排除することで３ＬＤＫを確保できています。

土地の形状はこんな感じです。

本物件には駐車スペースはありませんが、入れる車は小型車に限定されると思われます。

アプローチからして小型車限定です。

非常に探すのに苦労する場所に立地しています。（裏道のどんつき手前）

よって、駅近であってもとても閑静な住環境となっております。

駅に近くなければ＆静かでなければ...この２点に関しては満たされている物件です。

（２）若林１丁目の売り地（角地）

価格：７，８８０万円

田園都市線「三軒茶屋駅」徒歩８分

土地権利：所有権　　

敷地面積：１００．１１㎡

第一種住居地域

建ぺい率６０％　　容積率２００％

第２種高度地区　　準防火地域

現況：駐車場（更地）

東側幅員約４ｍの公道に約１０．７ｍ接道

南西側幅員約４ｍの公道に約１０．６ｍ接道

東・南西の角地で日当り良好です。

それぞれの幅員で４ｍとれているので、セットバックは必要ありません。（但し、物件までのアプローチは比較的細い道路が多いです）

東側道路も

南西側道路も

道路自体は、ご覧の通り車の往来も少なく、静かなのですが、世田谷線の線路が近い（１０ｍほどの距離）です。

建物の間に見えるのが世田谷線の電車です。

線路から１０ｍほどの距離ですが、建物の中に入ればそれほど気にはならないものと予想できます。

角好きの方はご検討いかがでしょうか？

ダイナシティ三宿

５，６８０万円

所在：世田谷区太子堂１丁目

「三軒茶屋」駅徒歩１０分（実際には？）

専有面積５３．５７㎡　　２ＬＤＫ

バルコニー面積１０．３９㎡

平成１８年８月築

鉄筋コンクリート造９階建５階部分

総戸数１３４戸

管理費１１，１６０円／月　　　修繕積立金５，０８０円／月

北東の角部屋（南側に開口部はありません）

こじんまりとした物件なのに、２部屋を確保するという、築年数が浅い物件では大変に珍しい間取りです。（昔のマンションにはゆとりという概念が無いので、このような間取りが多く見られました）

多少無理のある間取りなので、一部屋をリビングとつなげ、１ＬＤＫに変更することが順当と思われます。

築浅なのでペット飼育も勿論可能です。

アクシルコート三軒茶屋

８，９００万円

所在：世田谷区太子堂２丁目

「三軒茶屋」駅徒歩７分

専有面積８９．３１㎡　　３ＬＤＫ

バルコニー面積８．５㎡　　ルーフバルコニー１６．１㎡

平成１２年１月築

鉄筋コンクリート造５階建５階部分

総戸数２５戸

管理費１４，４００円／月　　　修繕積立金１０，５９０円／月

こちらはゆとりがあるファミリータイプのマンションです。

３方角部屋なので日当りは良好でしょう。

３ＬＤＫとはいえ、３畳間は部屋としての機能には無理があると思います。

太子堂２丁目でも、「こんな所に分譲マンションがあるの」と思うような場所にあり、環境面ではとても優れています。

当然にペット飼育は可能です。

但し、私が考えるには...お値段が......

ライオンズマンション三宿

２，８５０万円

所在：世田谷区三宿１丁目

「三軒茶屋」駅徒歩１２分（実際には？）

専有面積４３．７４㎡　　１ＬＤＫ

バルコニー面積５．８４㎡

昭和５０年１月築

鉄筋コンクリート造５階建４階部分

総戸数１４１戸

管理費６，５００円／月　　　修繕積立金９，７５０円／月

こちらのマンションは前２件と違い、歴史のあるマンションです。

昔のマンションはペット飼育ができるのは少数派であり、この物件も例に漏れずペット飼育は不可となっております。

総戸数は多いですが、一つ一つの面積が小さい、昔はありがちなマンションと思います。

こちらのお部屋もオリジナルは２ＤＫだったはずですが、フルリフォームによって、１ＬＤＫへと変身しています。

今回の３物件を比較すると、時代による家族構成の変化を感じ取ることが出来ます。

全体の管理は大変良好であり、その点では昔のマンションでも安心して住むことができるとは思います。